不動産ローンの返済が滞ってしまうと、裁判所から、債権者から色々な書類が送られてきます。 文中、分からない語句を分からないまま放置して置くと 後々、とても痛いしっぺ返しを受けることになります。
競売でよく使う単語
競売よりは任意売却という選択肢！
任意売却とは、住宅ローンが払えない・延滞している・差押え・競売になってしまったなど通常の不動産売却が出来ない状況にある不動産を、抵当権者または債権者の合意を得て競売より有利な条件で売却し債務整理をすることです。
競売にかかっている不動産の任意売却を行なうには、債権者に対して売却を認めてもらい、競売申立を取下げてもらう等の交渉が必要です。 任意売却のご相談なら任意売却相談デスクへ
- 明渡猶予制度 ［あけわたしゆうよせいど］
抵当権者に対抗することができない賃貸借（短期賃借権も含む）に基づく物件の占有者に対し、物件の競売による売却の時から６ヶ月間は、物件を買受人に明け渡さなくてよいという制度。
占有者は、明渡猶予により建物を無償で使用する権利を与えられるわけではなく、建物所有者である買受人に対し、賃料相当額を支払わなければならない。
- 買受可能価額 ［かいうけかのうかがく］
買受可能価額とは、売却基準価額から２０パーセントに相当する額を控除した価額のことで、入札の際は、この価額以上でなければならない。 - 開札 ［かいさつ］
入札期間後、あらかじめ公告されていた開札日に開札が行われる。 開札は、裁判所内で、執行官が入札書の入った封筒を開封して入札書を読み上げ、入札した人のうち最も高い価格で入札をした人が「最高価買受申出人」と定められる。 その際、最高価買受申出人の保証金は、そのまま裁判所が預かる（売却代金の一部として）が、その他の入札人には、保証金を返還する。 - 瑕疵担保責任 ［かしたんぽせきにん］
特定物の売買契約において、その特定物に隠れたる瑕疵が合った場合に、売主が買主に負うべき損害賠償等の責任（民法第570条）。 ここでいう「隠れたる瑕疵」とは、買い主が取引において一般的に必要とされる程度の注意をしても発見できないような、物の品質・性能に関する「傷・欠陥・損傷」のことである。 競売で落とした物件では瑕疵担保責任は追及できない。 任意売却物件では瑕疵担保責任を事前に負えないとの明記が有るのが普通。 - 仮差押 ［かりさしおさえ］
仮差押とは金銭債権において『その財産を差押る用意があるので勝手に処分してはならない』とする裁判所からの財産保全命令である。 債権回収が出来ない恐れがある、と債権者が判断し仮差押の手続をした場合、裁判所から突然『仮差押』の通達が来る事となる。 仮差押は本差押と同様に不動産、動産(価値有る物品)、預金口座、債権、有価証券、等が対象となる、場合によっては給料を仮差押する債権者もいます。 - 期間入札 ［きかんにゅうさつ］
裁判所が一定の入札期間を設けて、その期間内に入札を受け付け、開札期日に入札参加者等立ち会いのもと開札し、最高額で入札した人に売却する方法です。 この期間入札は、競売での売却方法として現在最も多く利用されている方法です。 - 期間入札の公告 ［きかんにゅうさつのこうこく］
期間入札で売却される不動産については、入札期間が始まる日の２週間前までに裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に、公告が掲示される。 公告には、売却される不動産、入札期間、開札期日が開かれる日時・場所、不動産の売却基準価額、買受可能価額、買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など、売却についての重要な事項が記載されている。 - 強制執行手続 ［きょうせいしっこうてつづき］
債務者に給付義務を強制的に履行させる手続で、金銭執行と非金銭執行に分類される。 金銭執行とは債務者の財産を差押、金銭を債権者に交付させるもので、非金銭執行とは金銭債権以外の債権を実現するためのものである。 - 競売110番 ［けいばいひゃくとうばん］
任意売却センターが運営している競売の情報サイト。 - 競売開始決定 ［けいばいかいしけってい］
不動産競売の申立てが適法にされていると認められると、執行裁判所は不動産執行を始める旨及び目的不動産を差押さえる旨を宣言する開始決定を行う。 競売開始決定がされると、裁判所書記官が管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をし、債務者、所有者及び債権者に競売開始決定正本を送達することになります。 - 競売申立ての取下げ ［けいばいもうしたてのとりさげ］
競売申立債権者がその申立てを撤回する行為。 開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができる。 ただし、売却が実施されて、執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とする。 従って、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要がある。 買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできない。 申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面（取下書）を執行裁判所受付窓口に提出しなければならない。 取下書は、裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本を提出し、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を押印。 印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要がある。 - 現況調査報告書 ［げんきょうちょうさほうこくしょ］
執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類。 現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されている。 - 公示価格 ［こうじかかく］
国土交通省土地鑑定委員会は、地価公示法に基づき、都市及びその周辺地域で標準地を選定し、毎年１回基準日（１月１日）における標準地（公示地）の正常な価格を判定し、これを公示しており、これを公示価格という。評価書においては、「地価公示価格」との表現で価格資料として掲げている。 - 固定資産課税台帳 ［こていしさんかぜいだいちょう］
固定資産税の課税対象となる土地・家屋について、土地・家屋の所有者の氏名・住所、土地・家屋の属性（土地の地番・地目・地積、家屋の家屋番号・構造・床面積など）、宅地の区分（小規模住宅用地、一般住宅用地、住宅用地以外の宅地）、土地・家屋の固定資産税評価額、土地・家屋の固定資産税課税標準額、地・家屋の固定資産税額を記載した帳簿のこと。 - 債権 ［さいけん］
債権（さいけん）とは、ある者（債権者）が特定の相手方（債務者）に対して一定の行為（給付）をするよう要求できる権利をいう。 - 債権執行手続 ［さいけんしっこうてつづき］
債務者が第三債務者（債務者の勤務する会社や債務者の預金のある銀行など）に対して有する債権（給料や銀行預金など）を差し押さえ、それを直接取り立てることにより、債権の回収をはかる手続です。債務者の住所地を管轄する地方裁判所（支部を含む。）で取り扱っている（管轄）。相手方の住所地が分らないときは、差し押さえたい債権の住所地（例えば給料を差し押さえる場合は相手方の勤務先、銀行預金を差し押さえる場合はその銀行の所在地を管轄する地方裁判所（支部を含む。）に申し立てる。尚、例えば相手方の給料を差し押さえる場合、原則として相手方の給料の４分の１（月額で４４万円を超える場合には、３３万円を除いた金額）（扶養義務等に係る定期に受け取るべき金銭を請求する場合には２分の１）を差し押さえることができる。但し、相手方が既に退職している場合などには、差押えはできない。 - 債権譲渡 ［さいけんじょうと］
債権をその同一性を変えずに債権者の意思によって他人に移転することをいう。 - 債権回収会社（サービサー） ［さいけんかいしゅうかいしゃ］
第１４３回国会において，いわゆる民間サービサー制度の創設を内容とする「債権管理回収業に関する特別措置法」が議員立法により可決成立し，平成１０年１０月１６日に公布され，同法の施行期日を定める政令により平成１１年２月１日に施行されました。 この法律は，不良債権の処理等を促進するため，弁護士法の特例として，債権管理回収業を法務大臣による許可制をとることによって民間業者に解禁する一方，許可に当たり，暴力団等反社会的勢力の参入を排除するための仕組みを講じるとともに，許可業者に対して必要な規制・監督を加え，債権回収過程の適正を確保しようとするものです。 - 最高価買受申出人（買受申出人） ［さいこうかかいうけもうしでにん］
最高価買受申出人とは、期間入札の開札期日において、適法な入札をした者の中で最も高額な入札金額の申出をし、執行官から最高価買受申出人と定められた者のこと。 - 債務 ［さいむ］
ある者（債務者）がある者（債権者）に対して一定の行為（給付）を履行しなければならない義務。 - 債務名義 ［さいむめいぎ］
強制執行によって実現されることが予定されている私法上の給付請求権の存在、範囲、執行当事者（債権者・債務者）を表示した公の文書のこと。 強制執行をするには、この債務名義がなければならない。債務名義の例としては、判決や支払督促などがある。 - 差押 ［さしおさえ］
裁判所が行う、競売の前提として、予め債務者の財産の売却等を禁止するような命令のこと。 - 先取特権 ［せんしゅとっけん］
一定の特殊な債権（不動産保存の先取特権等）を持っている債権者が債務者の財産から優先的に弁済を受けることが出来る権利（民法第303条）。 - 3点セット ［さんてんせっと］
(1)現況調査報告書 (2)評価書 (3)競物件明細書のそれぞれの写しを1冊のファイルにしたもので、各地方裁判所に閲覧できるよう備え置いたもの。 - 質権 ［しちけん］
債権保全を目的として、債権者が債務者から物を受取り、占有し、債務が弁済されなかったときにはその物を売却して得た売却価格から債権の弁済を受けることが出来る権利（民法第342条）。 - 所有権移転手続 ［しょゆうけんいてんてつづき］
代金納付手続後、裁判所書記官が、管轄法務局に対して行う、所有権移転と差押登記や抵当権等の設定登記抹消の登記嘱託手続。上記の登記を嘱託する際には、登録免許税法の定めにより手数料（収入印紙又は納付書による納付）を納付しなければならない。 - 事件番号 ［じけんばんごう］
裁判所が個々の事件を識別して、適切に処理していくために付した符号及び番号。（例）平成１６年（ヌ）第○○号・「平成１６年」は申立てられた年、「（ヌ）」は事件の種類（「ヌ」は強制執行手続きで申立てられた事件で「ケ」は担保権の実行による競売手続きで申立てられた事件、「第○○号」はその年の申立て順に割当てられる） - 使用貸借 ［しようたいしゃく］
動産や不動産を無償で貸し付ける契約のこと。 - 処分禁止の仮処分 ［しょぶんきんしのかりしょぶん］
金銭債権以外の債権をもっている債権者が、債務者に対し相当な理由がある場合に裁判所に申請し、裁判所がその申請に相当な理由があると認めた場合、債務者に対して財産の売却等を当分の間行わないようにする命令。 - 占有権原 ［せんゆうけんげん］
所有者以外の占有者がいる場合に、その占有者の占有の根拠となる権利の内容。 - 占有者 ［せんゆうしゃ］
対象となる物を現に支配している者のこと。 - 専有部分 ［せんゆうぶぶん］
区分所有建物について、それぞれ区分所有者が単独で所有している建物の部分。 - 専有面積 ［せんゆうめんせき］
専有部分の床面積。 - 担保物権 ［たんぽぶっけん］
債権を保全するために設定される物権で、務者の信用を創出するために、当事者の合意によって設定される約定担保物権（抵当権・質権）と、政策的な必要性から、一定の事情がある場合に法律上当然に成立する法定担保物権（譲渡担保、仮登記担保、買戻、再売買の予約、所有権留保）がある。 - 賃借権 ［たいしゃくけん］
買受人は、物件明細書の「買受人が負担することとなる他人の権利等」の欄に記載してある賃借権はそのまま引き受けなければならない。 従って、上記欄に賃借権の記載があるときは、買い受けてもすぐに自分で居住することはできず、貸主として賃料を受け取ることになる。 また、賃料の前払いがされている場合は、前払いがされている期間の賃料は受け取ることができず、契約が終了したときは、敷金の欄に記載された金額から未払賃料や現状回復費用などを控除した額を賃借人に返還することになる。 買受人は、買受後、期間の定めがない賃借権についてはいつでも、期間の定めがある賃借権についてはその期間が経過した後、解約を申し入れることもできるが、解約の効果が発生するためには、買受人の建物使用の必要性や立退料の提供などの正当事由の存在が必要となる。 - 抵当権 ［ていとうけん］
債権の保全を目的として債務者（または物上保証人）の所有している不動産に設定する担保権。 - 抵当権の実行 ［ていとうけんのじっこう］
債務者（または物上保証人）の所有している不動産に抵当権が設定されていて、債務者が弁済されない場合、債権者が裁判所に競売を申立て、その代金をもって自己の債権の弁済にあてようとすること。 - 抵当権者 ［ていとうけんじゃ］
債務不履行の場合、貸金についてほかの債務者に優先して弁済を受けられる権利をもつ者。 不動産登記簿の乙区に抵当権のなかで債権者として記載されている者例えば金融機関など。 - 抵当権消滅請求 ［ていとうけんしょうめつせいきゅう］
抵当権消滅請求とは、抵当不動産について所有権を取得した第三者が、第383条の規定により、同条3号の代価又は金額を抵当権者に提供して抵当権の消滅を請求できる制度のことをいう（第379条）。
上述の代価弁済制度との違いは、抵当不動産の第三取得者のイニシアチブによって手続が開始されることである。 抵当権消滅請求は、平成15年(2003年)法律第134号による民法の改正により、従来の滌除（てきじょ）に代わるものとして創設された制度である。第三取得者を保護するための制度であるから、主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができず（第380条）、また、抵当権者の地位の安定のため、抵当不動産の停止条件付第三取得者は、その停止条件の成否が未定である間は、抵当権消滅請求をすることができない（第381条）とされる。
抵当権消滅請求の手続きとしては、登記をした各債権者に対し、次の書面を送付する必要がある（第383条）。
1．取得の原因及び年月日、譲渡人及び取得者の氏名及び住所並びに抵当不動産の性質、所在、及び代価その他取得者の負担を記載した書面
2．抵当不動産に関する登記事項証明書（現に効力を有する登記事項のすべてを証明したものに限る。）
3．債権者が2ヶ月以内に抵当権を実行して競売の申立をしないときは、抵当不動産の第三取得者が１に規定する代価又は特に指定した金額を債権の順位に従って弁済し又は供託すべき旨を記載した書面. - 滌除 ［てきじょ］
現在は、この滌除（てきじょ）という制度はございません。
抵当権付き不動産の買受人が相当と考える価格の支払を抵当権者（債権者）に申し出て、その承諾を得た場合には抵当権を消滅させることができる制度のこと。
抵当権者がこの価格を了承しない場合、抵当権者は申し出を受けてから１ヵ月以内に買受人に対して増価競売の請求をして、更に１週間以内に増価競売の申立てをしなければならず、これをしないとこの申し出価格を承諾したことになり、申し出価格を支払うことで抵当権は消滅する。 滌除（てきじょ）制度に代わり、平成１６年４月１日、抵当権消滅請求制度が施行された。
滌除制度から抵当権消滅制度の変更点：
1．買受人からの申し出を受けてから、承諾したと見なされる期間を１ヵ月以内から２ヵ月以内とた。
2．抵当権者（債権者）が申し出を拒否して増価競売になった場合、申し出価格より１割以上高い金額で競落する者がいなくても、自ら競落する必要がなった。
3．抵当権実行に際して抵当権者（債権者）が買受人に対して実行通知を行う義務が廃止となった。 - 特別売却 ［とくべつばいきゃく］
入札又は競り売りの方法以外の特別な売却方法であり、期間入札により売却を実施しても、適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法。
特別売却についても裁判所書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行う。 特別売却には、(1) 条件付特別売却 期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法
(2)上申による特別売却 条件付特別売却を実施しても買受けの申出がなかった場合で、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく売却方法があるが、いずれも特別売却期間中に一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられる。
同一物件について、買受けの申出が同時に複数されたときは、くじ等により買受申出人を定める。 特別売却物件の買受申出も、執行官室で受け付けている。 - 内覧 ［ないらん］
執行官が、買受希望者を不動産に立ち入らせて見学させる制度。 内覧は、差押債権者の申立てがあった場合にのみ発令される内覧実施命令に基づき実行されるものである。内覧は、占有者が立入りを拒んだり、差押債権者の申立てが取下げられたり、内覧実施命令が取り消された場合には、実施することはできない。 また、他の内覧参加者の行為等によって、円滑な実施が困難になり、途中で実施できなくなることもある。 - 引渡命令 ［ひきわたしめいれい］
買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続（通常の裁判と比較して）で占有者を退去させる命令のこと。 代金を納付した買受人又はその一般承継人から、引渡命令の申立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。 なお、占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要になる。 その場合には、退去執行のため別途費用がかかる。 - 引渡命令の執行 ［ひきわたしめいれいのしっこう］
引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告（引渡命令に対する不服申立て）がなければ１週間で確定し、強制執行ができる効力（これを「執行力」といいます。）が発生する。
なお、実際に明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与（申立手数料は１件につき３００円）及び送達証明（手数料は証明事項一個につき１５０円）の申請を裁判所書記官にし、これらの書類（執行文付きの引渡命令正本及び送達証明）に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければならない。
また、実際に明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用（家具などの運搬費用や執行官手数料など）を予納しなければならない。 - 評価書 ［ひょうかしょう］
執行裁判所の選任した評価人（原則として、不動産鑑定士）が、その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類。 評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されている。 - 不動産に対する強制執行 ［ふどうさんにたいするきょうせいしっこう］
不動産に対して行う強制執行の方法には、強制競売と強制管理がある。強制競売は、債務者所有の不動産を差し押さえ、これを換価し、その売得金を債権者の債権の弁済に充てることを目的とする執行方法で、強制管理は、目的不動産を差し押さえ、管理人にこれを管理させ、その不動産から得る収益を債権の満足に充てることを目的とする執行方法である。 - 不動産の引渡し ［ふどうさんのひきわたし］
所有権を取得した買受人は、不動産を占有している者に対して、引渡しを求めることができる。
従前の所有者が任意に引き渡さないときなど、一定の場合には、代金を納付した日から６か月以内（買受けの時に民法395条1項に規定する建物使用者が占有していた建物の買受人にあっては9か月以内）に申し立てることによって、引渡命令という裁判をすることができる。
この裁判がされると、執行官に申し立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせることができるが、引き続いて居住する権利を有する人が住んでいる場合など自ら引き継がなければならない賃借権がある場合などには、すぐに引き渡してもらうことはできない。 - 物件目録 ［ぶっけんもくろく］
競売の対象となる物件の目録が記載されている。 この記載内容により、土地と建物が売り出されているのか、建物だけなのか、売り出される権利は全部の所有権なのか、持分のみなのか等が分かる。 - 民事執行手続 ［みんじしっこうてつづき］
お金を貸した人（債権者）の申立てによって、裁判所がお金を返せない人（債務者）の財産を差し押えてお金に換え（換価）、債権者に分配する（配当）などして、債権者に債権を回収させる手続。
民事執行手続には、強制執行手続や担保権の実行としての競売手続などがある。 - ローン制度 ［ろーんせいど］
不動産競売でも融資先の銀行等の金融機関と抵当権設定契約を締結することにより、金融機関のローンを利用することができる。
競売で買い戻し
競売で買い戻し、ファイナンシャルプランナーさん、競売業者さんは競売での買い戻しをお勧めするようです。 理由は、所詮他人のお金だし、簡単
だからです。 でも、当事者は結局は高い買い物をする結果となります。 競売で、確実に落札するには予想落札価格よりも遙かに上回る金額を提示しなければなりません。 そして、結果と
して任意売却で買い戻すよりもズ～っとズ～っと高い買い物をすることになります。
競売とは
0120-2-18985
競売か任意売却か！
価値観の違いです。 競売を専門にやっている業者さんは競売を押して来ます。 弁護士先生の中にも任意売却は駄目、競売の方が良いですと競売を推す 先生方も居ます。 ですが、私たち任意売却業者は絶対的に任意売却を勧めます。
競売を申立られたら先ずはご相談を！
私たちは日本全国の競売に対応いたしております。
差押通知、競売申立通知、裁判所より執行官の現地調査などを受けたら至急ご連絡ください。
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